概要

親が亡くなったあと、誰も住まなくなった実家をどうするか。いわゆる「実家じまい」は、相続・不動産・税金が絡む複合的な手続きになる。

総務省の「住宅・土地統計調査」（2023年）によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%に達している。空き家を放置すると、固定資産税の負担が続くだけでなく、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（2023年改正）により、管理が不十分な空き家は行政の指導や固定資産税の優遇解除の対象になる。

また、2024年4月からは相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性がある（不動産登記法第76条の2）。

この記事では、実家じまいの選択肢、それぞれの費用相場、手続きの流れ、自治体の支援制度を整理する。

家の中の荷物（家財・遺品）の片付けについては「遺品整理の費用と手続き」、存命中に整理を進める場合は「生前整理の進め方」を参照。認知症になる前に不動産の管理権限を信託しておく方法は「家族信託（民事信託）の費用と手続き」にまとめている。

※ この記事は法的助言ではありません。具体的な手続きは弁護士・司法書士・税理士にご相談ください。

選択肢一覧

実家じまいの主な選択肢を整理する。

相続放棄は不動産だけを選んで放棄することはできず、すべての相続財産を放棄する手続きになる。詳細は「相続放棄・限定承認の手続きと費用」を参照。

費用の相場

相続登記の費用

相続で不動産を取得した場合、法務局で相続登記（名義変更）が必要になる。2024年4月から義務化されている。

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産なら登録免許税は4万円。司法書士に依頼すると合計で10万〜20万円程度になる。

相続登記の詳しい手続きは「相続の基本手続き」を参照。

解体費用

建物の解体費用は構造・面積・立地条件（前面道路の幅、重機搬入の可否等）によって大きく変動する。

※ 解体費用には公式の全国統計が存在しない。上記は業界の一般的な目安であり、実際の費用は地域・条件により大きく異なる。必ず複数社から見積もりを取ること。

上記に加えて、以下の追加費用が発生する場合がある。

不動産仲介手数料

不動産を売却する場合の仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条に基づく国土交通省告示で上限が定められている。

2024年7月の告示改正により、800万円以下の低廉な空家等の売買では、売主・買主それぞれから受け取れる仲介手数料の上限が30万円+消費税に引き上げられた。これにより、低価格帯の空き家でも不動産業者が仲介に応じやすくなっている。

譲渡所得税と3,000万円特別控除

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税が課税される。

※ 所有期間は被相続人の取得日から通算できる。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除:

相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がある（租税特別措置法第35条第3項）。

主な要件:

• 被相続人が一人で居住していた家屋であること（老人ホーム入所後の場合も一定条件で適用可）
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
• 相続から譲渡まで、居住・貸付・事業に使用していないこと
• 譲渡価格が1億円以下であること
• 相続開始から3年後の12月31日までに譲渡すること
• 耐震リフォーム済みまたは解体して更地にして譲渡すること

適用期限: 2027年12月31日までの譲渡が対象。

相続税の基本は「相続税の計算方法と節税対策」を参照。

空き家の維持管理費

売却や解体を決めるまでの間、空き家の維持にかかる費用も考慮が必要。

家財処分の費用

解体や売却の前に家財（家具・家電・生活用品）を処分する必要がある。

遺品整理業者に依頼する場合の費用目安は、1R・1Kで3万〜8万円、3DK・3LDKで15万〜40万円、4LDK以上で20万〜60万円程度。実家の場合は荷物が多く、費用が高くなりやすい。

詳細は「遺品整理の費用と手続き」を参照。

手続きの流れ

Step 1: 相続の確定

遺言書がある場合はその内容に従い、ない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するかを決める。

詳しくは「相続の基本手続き」を参照。

Step 2: 相続登記（名義変更）

不動産の名義を被相続人から相続人に変更する。法務局に申請する。

必要書類:

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 遺産分割協議書（遺言書がない場合）
• 固定資産税評価証明書
• 不動産の登記事項証明書

2024年4月以降は、相続で取得を知った日から3年以内に登記する義務がある。施行前（2024年3月以前）の相続については、2027年3月末が実質的な期限になる。

Step 3: 方針の決定

不動産の現状を把握し、処分方針を決める。

1. 建物の状態を確認する（築年数、構造、損傷の有無）
2. 不動産業者に査定を依頼する（通常は無料。複数社に依頼するのが一般的）
3. 固定資産税の納税通知書で評価額を確認する
4. 選択肢（売却・解体・賃貸・空き家バンク等）を比較して方針を決める

Step 4: 家財の整理・処分

建物内の荷物を片付ける。解体業者が一括で引き受ける場合もあるが、分離した方が費用を抑えられることが多い。

詳しくは「遺品整理の費用と手続き」を参照。

Step 5: 実行（選択肢別）

売却の場合:

1. 不動産業者と媒介契約を締結
2. 購入希望者と売買条件の交渉
3. 売買契約の締結（手付金の受領）
4. 残代金の決済・引き渡し・所有権移転登記

解体の場合:

1. 複数の解体業者から見積もりを取る
2. 建設リサイクル法に基づく届出（延床面積80m²超の場合、工事着手の7日前までに市区町村へ届出）
3. 解体工事の実施（木造30坪で1〜2週間程度）
4. 建物滅失登記を法務局に申請（解体完了後1か月以内）

空き家バンクの場合:

1. 自治体の窓口に相談
2. 物件情報を登録（無料）
3. 購入・賃借希望者とのマッチングを待つ

Step 6: 税務申告

不動産を売却した場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行う。3,000万円特別控除を使う場合も申告が必要。

自治体の支援制度

解体補助金

多くの自治体が、老朽化した空き家の解体に対して補助金を出している。

• 補助額: 解体費用の1/3〜1/2程度（上限20万〜100万円が一般的）
• 条件: 自治体によって異なるが、一定期間以上の空き家であること、旧耐震基準の建物であること等が多い
• 事前申請が必要（解体着手後の申請は不可の自治体が多い）

補助金の有無・金額・条件は自治体ごとに大きく異なるため、解体を検討する際はまず物件所在地の市区町村の空き家対策担当窓口に確認する。

空き家バンク制度

自治体が運営する空き家の売買・賃貸のマッチングシステム。国土交通省は「全国版空き家・空き地バンク」を整備しており、全国の自治体の物件を横断的に検索できる。

• 登録は原則無料
• 一部自治体では、空き家バンクを通じた売買・賃貸に対してリフォーム補助金の上乗せがある
• 通常の不動産市場では買い手がつきにくい地方の物件に向いている

その他の支援

• 耐震診断・耐震改修補助: 旧耐震基準（1981年5月以前）の建物について、耐震診断を無料で実施する自治体が多い。耐震改修工事にも補助金が出る場合がある
• 相続登記の無料相談: 法務局の登記相談窓口（予約制）、法テラス（日本司法支援センター）の無料法律相談が利用できる

注意点・よくあるトラブル

• 固定資産税の「6倍」問題: 住宅が建っている土地は固定資産税が最大1/6に軽減される（住宅用地特例）。しかし、「特定空き家」に指定され勧告を受けると特例が解除され、土地の固定資産税が大幅に増加する。2023年の法改正で「管理不全空き家」にも特例解除が適用されるようになった
• 特定空き家の指定: 倒壊のおそれ、衛生上有害、景観を著しく損なう等に該当する空き家は、市区町村から「特定空き家等」に指定される。助言→指導→勧告→命令→行政代執行と段階的に措置が進む
• 解体すると固定資産税が上がる: 建物を解体すると住宅用地特例がなくなり、土地の固定資産税が上がる。解体と売却のタイミングを同じ年度内にまとめるなどの検討が必要
• 相続放棄後も管理義務が残る場合: 民法第940条により、相続放棄をしても、相続財産管理人（相続財産清算人）が選任されるまでは財産の保存義務が残る
• 3,000万円特別控除の要件は厳格: 相続開始から3年後の12月31日までに売却を完了する必要がある。また、旧耐震基準の建物は耐震リフォーム済みまたは解体済みでなければ適用できない
• 解体業者に関するトラブル: 不法投棄、追加費用の後出し、アスベスト処理の不備が報告されている。建設業許可または解体工事業登録の確認、契約内容（追加費用の取り決め）の事前確認が重要
• 相続登記を放置するリスク: 相続登記をしないまま次の相続が発生すると、相続人が増えて権利関係が複雑になり、売却等の処分が困難になる

調べてみて気づいたこと

実家じまいを調べていて最も驚いたのは、空き家の数。総務省の2023年調査で全国約900万戸、空き家率13.8%という数字は、7〜8軒に1軒が空き家という計算になる。この数字は今後も増加が予想されており、実家じまいは「特殊なケース」ではなく「多くの家庭が直面する課題」になりつつある。

解体費用の相場を調べると、木造で1坪あたり3万〜5万円が目安とされるが、公式な統計データは見当たらなかった。業者によって見積もりに大きな差があり、アスベスト含有建材の有無や地中埋設物の有無で追加費用が発生するケースもある。複数の業者から見積もりを取ることが推奨されるが、比較の基準が明確でないのが現状。

2024年4月の相続登記義務化との関係も重要。相続した実家を放置すると、3年以内の登記義務に加え、特定空き家に指定されれば固定資産税の住宅用地特例が解除（税額約6倍）される。「何もしない」のコストが年々上がっている。

出典・公式情報リンク

• 出典: 総務省「住宅・土地統計調査」（2026年4月閲覧）
• 出典: 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の概要」（2026年4月閲覧）
• 出典: 法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年4月閲覧）
• 出典: 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（No.3306）（2026年4月閲覧）
• 出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（2026年4月閲覧）
• 出典: 国土交通省「全国版空き家・空き地バンク」（2026年4月閲覧）
• 出典: e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」（2026年4月閲覧）
• 出典: e-Gov法令検索「不動産登記法」（2026年4月閲覧）

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